次贷危机是伴随着大约于2005-2006年的美国房地产泡沫破灭，以及“次级贷款”与可调整利率贷款（Adjustable Rate Mortgage，下简称ARM）的高违约率而开始的。在危机发生前几年的政府政策和竞争压力助长了高风险贷款的实施。此外，对贷款奖励力度的增加，如轻松的头期款以及房价长期上涨的趋势让借款人相信偿还房贷抵押的艰苦只是暂时性，他们能够在未来迅速的找到更有利的融资条件。然而，一旦利率开始回升，房地产价格于2006-2007年在美国许多地区开始适度下降，再融资变得更加困难。违约与法拍活动在轻松头期过后急剧增加，房屋价格并没有如预期般上升，以及ARM利率再创新高。在2006年年底美国法拍步调加速，引发后续的环球金融危机。在2007年期间，近130万房地产遭到法拍，比起2006年增长79％。

美国房地产贷款系统里面分为三类：优质贷款市场、次优级贷款市场、次级贷款市场。美国把消费者的信用等级分为优级、次优级和次级。那些能够按时付款的消费者的信用级别被定为优级，那些不能按时付款的消费者的信用级别被定为次级。次级贷款市场就是面向那些收入信誉程度不高的客户，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%～3%。尽管美国次级贷款市场所占美国整体房贷市场比重并不大，大约占7%～8%，但其利润最高，风险最大。

金融产品之所谓的住房抵押贷款证券（MBS），其价值源于抵押付款和住房价格，它使金融机构和世界各地的投资人得以投资美国房地产市场。主流银行和金融机构在先前早已借款并大量地投资于住房抵押贷款证券，而截至2008年7月17日为止据报导已亏损了约4350亿美元。基于对主要金融机构市场流通性与偿付能力的担忧，迫使中央银行采取行动去鼓励借贷给可信赖的借款人，以修补其对商业票据市场的信心。而商业票据市场对筹措商业活动资金来说是不可分割的。政府亦对主要金融机构纾困，承担额外大量的财政义务。

由于住房市场低迷，与随之而来的金融市场危机对更广泛经济所造成的风险，是世界上许多中央银行降低利率伴随着政府经济刺激方案出台的主要因素。这些行动的目的是刺激经济增长并鼓舞大众对金融市场的信心。此危机对全球股市的影响已经相当戏剧性。从2008年1月1日至10月11日为止，美国企业股票持有人随着总市值20兆下调至12兆美元，蒙受了约8兆美元的损失。在其他国家的损失幅度平均为40％左右。股票市场的损失和住房价值下降进一步压缩消费者开支预算，而这个是经济引擎的一个重要环节。较大的已开发及新兴国家的领导人已在2008年11月高峰会制定策略，以解决这场危机。

抵押贷款市场

次级贷款是贷款的实现，主要形式是将购买住宅时的抵押贷款，以最低的借贷市场利率贷给不符一般贷款标准的借款人。这些标准涉及到借款人的信用评级、信用记录和其他种种因素。如果借款人在偿还抵押贷款的按时付款给贷款服务商（如银行或其他金融机构）时拖欠，贷款人可以依贷款里的实收款项依法占有房产所有权，这个过程被称做法拍。

截至2007年3月为止，美国次级贷款的价值估计为1.3万亿美元。有超过750万第一留置权次级贷款悬而未决。2004年至2006年之间的次级贷款相对于总共发放比率从18%到21%，相对之下于2001年到2003年以及2007年只有少于10%。在2007年第三季，次级 ARM只占6.8％，该季同时发拍率也占43%。时至2007年10月，大约16％的次级可调整利率贷款（ARM）不是拖欠90天，就是贷款人已开始法拍程序，数量大约为2005年的三倍。到2008年1月之前，拖欠率已经上升到21％，而到2008年5月之前为25％。

由美国大部分四口之家所购入拖欠的所有住房贷款呆账价值，截至2006年底为9万9千亿美元，而在2008年中期达到10万6千亿美元。在2007年期间，贷款人已经开始对130万房地产进行法拍权程序，较2006年增幅79％。在2008年这增加到230万，相对于2007年约81%的增幅。截至2008年8月，9.2％的所有住房抵押贷款呆账要不被拖欠就是被法拍。介于2007年8月到2008年10月之间，总共936,439美国住宅完成法拍。

信用风险

了解财务杠杆原理
信用风险上升是因为借款人可以选择对其欠下的贷款违约。传统上，贷款人（主要是储蓄银行）承担他们发行的抵押贷款之信贷风险。在过去的60年中，拜各式各样金融产品发明之赐，逐步让贷款人得以出售他们发行抵押贷款的付款所有权，这个过程被称为资产证券化。由此产生的证券被称为住房抵押贷款证券（MBS）以及债务担保证券。在2008年中期，在所有10万6千亿美国住房贷款呆账中，有6万6千亿是由抵押贷款共同基金所持有，而3万4千亿则由传统存款机构所有。

这种“发起-分销”（"originate to distribute"）的模式意味着投资者持有的MBS和CDO亦承担多种类型的风险，而这有着各种不同的后果。一般而言，风险主要有五种类型

当住房业主违约时，MBS与CDO的投资人收到的付款减少，并且察觉到的信用风险上升。这造成对整个抵押贷款行业及投资人不利的重大影响。其余波被家庭和企业最近几年的高债务水平（财务杠杆）放大。最后，与美国抵押贷款相关风险具有全球性的影响，因为MBS和CDO的主要角色在于，更密切地将美国住房和抵押贷款市场与全球金融市场整合在一起。

在MBS与CDO场内的投资人可以透过购买信贷违约掉期来防范信贷风险。随着抵押贷款违约率上升，CDS发行商不得不支付给其交易对手的可能性增加。这造成整个系统的不确定性，因为投资人想知道CDS发行人是否将履行其承诺。