学者对这场危机的建议成因既多样且复杂。危机可归咎于普遍蔓延于住房和信贷市场的若干因素，而这些因素是好几年才浮现出来。建议的成因包括房屋业主无力偿还房屋贷款、借款人及/或贷款人差劲的判断力、投机与在在房市荣景时期过度建屋、危险的抵押贷款产品、个人和公司的高债务水平、分散且/或隐藏的贷款违约风险的金融产品、货币政策、国际间贸易不均、以及政府法规（或缺乏管制）等等。尽管如此，道德风险最终还是扮演许多成因的核心部分。

2008年11月15日，20国集团的领导人在“金融市场和世界经济峰会宣言”上列举了下面的原因：

“ 在全球经济增长强劲期间，资本流动越来越多，经济稳定周期也长于先前。市场参与者一味追求更高的收益而对风险没有足够的认识，未能善尽行使调查之责。与此同时，脆弱的偿付标准、不健全的风险管理实践、日益复杂且不透明的金融产品、并因此产生的财务杠杆过高现象组合在一起，导致了整个金融系统的脆弱性。一些先进国家的决策者、管理者和监管者，未能跟上金融创新的步伐，对潜伏并滋生在金融市场里的风险进行充分理解，及时处理，对国内监管行为产生的系统性影响也考虑不周。

房市的暴涨与破灭

在危机之前的数年，低利率和大量美国国外资金的流入创造宽松的信贷条件，为房市暴涨加油添火，并鼓励负债融资性消费。美国家庭拥房的比例从1994年的64％（自1980年以来就大约如此）到2004年的史上最高水平69.2％。次级抵押贷款对家庭拥房率和整体住房需求量的增加作出了重要贡献。

从1997年到2006年间，一般的美国住房价格增加了124％。在2001年结束往前算的20年间，全国房价中值是2.9到3.1倍的中产家庭收入。这个比例在2004年上升至4.0，而2006年则昇至4.6。这房地产泡沫 导致了不少业主对其住屋以较低利率再融资，或透过免除由房价上涨保证的二次贷款为消费者开销提供融资。时至2007年底，美国家庭债务对年度个人可支配收入的百分比为127％，而在1990年为77％。

在房价不断增加同时，消费者较少储蓄，借贷和开支更多。消费主义文化是在“植基于立即满足需求的经济”中的一种要素。从2005年开始，美国家庭已经将超过99.5％的个人可支配收入投入消费或支付利息。如果把大多数涉及业主自用住房的估计自这些计算里除去，自1999年开始，每年美国家庭开销超过其个人可支配收入。家庭债务增长于1974年年终，从7千50亿，60%个人可支配收入，到2000年年底的7万4千亿，并最后于2008年中期达到14万5千亿，合134%的个人可支配收入。在2008年期间，一般美国家庭拥有13张信用卡，40％的家庭在信用卡上仍有未付账款，较1970年时的6％更多。

这信贷和房价的爆炸导致了建房荣景，以及后来未能售出的房屋。这造成美国房价在2006年中期昇至顶点并开始下跌。在信贷的宽松，且相信房价将继续升值的前提下，鼓励了许多次级贷款借款人去取得浮动利率抵押贷款。这些抵押贷款以在预先确定的期限间低于市场利率引诱借款人，期限过后剩下的则是以是市场利率计算。一旦初期的宽限期结束前无法支付较高月付款的借款人大概会试着再融资其抵押贷款。一旦房地产价格在美国许多地区开始下降，再融资变得更加困难。发现自己无法透过再融资以摆脱较高的月付款之借款人开始违约。

随着越来越多的借款人停止支付他们的抵押贷款还款，法拍和待售房屋库存增加。这使得住房价格面临下行压力，从而进一步降低业主的抵押资产的净值。抵押贷款还款的下降也降低了住房抵押贷款证券的价值，这削弱了银行的净资产和财务状况。这种恶性循环是危机的核心。

时至2008年9月，美国住房价格自2006年中期峰值以来平均下降了20％以上。这种房价大幅并出人意料地下降意味着许多借款人的住房净值为零或者为负资产。换句话说，这意味着他们的住房价值低于其抵押贷款。截至2008年3月为止，估计880万借款人（所有业主的10.8％）的住房已是负资产，据臆测该数目至2008年11月为止已上升至1200万。借款人在这种情况下，有着自他们的抵押贷款“脱离”并放弃住房的诱因，即使这样做会在接下来的若干年损害其信用评级。

法拍率的增加助长了待售的房屋库存。在2007年新屋销售率为26.4％，低于前一年。时至2008年1月，未售出新屋库存为2007年12月销售量的9.8倍，这是自1981年以来这一比例的最高值。更进一步，近400万户现存房屋待售，其中近290万是无人居住的空房。这种过剩的待售屋降低了房价。随着价格下跌，更多的业主处于违约或法拍危机边缘。房屋价格预计将继续下降，直到未售出房屋库存（一种经济学供应过剩的实例）下降到正常水平。

经济学家鲁里埃尔·鲁比尼（Nouriel Roubini）在2009年1月写道，次级贷款违约引发更广泛的环球信贷危机，但只是多个债务泡沫崩溃的一种症状：“这不只单单是美国房市泡沫破灭或者美国次级贷款区域的崩溃。造成这次灾难的信贷过度是全球性的。有许多的泡沫，其触角延伸不仅仅许多国家的住房，还包括商业房地产抵押贷款、信用卡、汽车贷款、以及学生贷款。有些气泡是为了许多转换这些抵押贷款到复杂、有毒、以及破坏性金融工具的证券化产品。而且还有更多的泡沫是为了向地方政府借款、杠杆收购、对冲基金、商业和工业贷款、企业债券、物资和信贷违约掉期...”他认为许多气泡的破灭，是造成此危机扩散到全球且其冲击加倍的原因。

投机

投机住宅房地产早已被认为是次贷危机的一个促进因素。2006年期间，22％的住房购买（合165万单位）目的在投资，另外的14％（107万单位）则属度假用住宅。在2005年期间，这些数字分别是28％和12％。换言之，达到创纪录约40％的住房买卖并非拿来住人的。全国房地产经纪人协会首席经济学家大卫·莱赫于当时指出，2006年的购买投资额下降是预料中的：“投机者在2006年离开市场，造成投资销售下降，其速度远远超过了主要市场。”

从2000年到2006年，房屋价格几乎翻了一番，若以大致通货膨胀率来看历史房价上涨的趋势这6年显示出极大差异。虽然住房投资在传统上不被视为投机买卖，不过这种行为在房市荣景时已经改变。举例来说，据估计某家公司在迈阿密购买多达85％的公寓物业用于投资目的。媒体广泛报导单位的购买同时该公寓还正在建设中，然后在卖方未曾住过即被“转售”（卖出）以赚取利润。一些住房贷款抵押公司早在2005年于发现投资人对多重产业采取高杠杆操作时，即确认这种投机带来的风险。

曼哈顿政策研究所（Manhattan Institute for Policy Research）分析师格琳纳斯（Nicole Gelinas）叙述了未能回应住房从保守通货膨胀期避险投资到投机性投资转移处理的后果。举例来说，个人投资于股票会有保证金（借贷）的限制并接到对本金风险的警告；而对于住房买家并没有这样的要求。虽然股票经纪被禁止告诉投资人，某股票或债券投资不会赔钱，然而对抵押贷款经纪人来说这样做却是合法的。股票投资者非常了解到金融控股需要多样化，而对许多业主来说住房既是一种杠杆也是把风险集中。更进一步，在美国对股票交易资本所得抽税较房价增值更为积极（房地产交易中可大量的税务豁免）。这些都是造成投机猖獗的因素。

经济学家罗伯·希勒（Robert Shiller）认为，投机泡沫是受到“蔓延性乐观主义，外表上无损于事实，往往在价格上升充斥市场”的鼓舞，他又说：“泡沫是一种主要的社会现象；直到我们认识并对付其赖以助长的心理，这些泡沫会不断的形成。”凯恩斯主义经济学家海曼·明斯基（Hyman Minsky）描述了三种类型的投机性借贷人，这三种人助长了债务上扬并造成资产价值的最终崩溃：

“对冲借款人”，希望从其他投资来的现金流支付债务；
“投机性借款人”，这种人借贷是认为他能够负担其贷款的利息，但他必须不断地将本金转向新投资；
“庞氏借款人”，依靠其资产增值来进行再融资或者偿清债务，而无法偿还原有最早的贷款。
投机性借贷已被援引为次贷危机的成因之一。

高风险抵押贷款和贷款/借款实践

放款人开始提供越来越多的贷款给高风险的借款人，甚至包括非法移民。次级贷款于1994年总额为350亿美元（占总发放贷款的5％），1996年为9％，1999年为1600亿美元（13％），在2006年为6000亿美元（20％）。由美联储所做的一项研究发现，介于次级房贷与优质房贷利率间的平均差异（所谓“次级帐价”）在2001年下降到280个基点，至2007年则降到130个基点。换言之，贷款人要求来提供次级贷款的风险溢价下跌。这种情况在2001年到2006年期间即使次贷借款人信贷评级，以及次贷优惠双双下降下仍旧发生，照理来说应会有相反的效果。风险溢价的下降与信贷标准两者混合对经典信贷周期荣枯是很寻常的。

除了考虑高风险的借款人之外，贷款人提供了风险越来越大的贷款选择以及借款奖励。在2005年，美国首次置业人士头期款的中位数为2％，这些买家中的43％没有任何订金。相比之下，在中国头期款得超过20％，对非主要居所的头款要求更高。

一种高风险的贷款选择是“不查收入、不查工作且不查资产”（No Income, No Job and no Assets）贷款，有时也被称为忍者贷款。另一种高风险贷款是，只付利息浮动利率抵押贷款（ARM），要求业主在最初阶段仅支付利息（而非本金）。还有一种是“付款选择”式贷款，这种方式让月付款金额有弹性，但是任何未支付的利息都将纳入本金计算。据估计，三分之一在2004年到2006间发放的这种“招摇撞骗”的比率低于4%，随后在某程度首期过后大幅度增加，甚至达到月付款的双倍。

抵押保险的做法也受到批评，其中包括自动核发贷款。评论家认为这种方式没有受到适当的审查和归档记录。于2007年，所有次级贷款中的40％是自动抵押保险的。住房抵押贷款银行家协会主席声称，抵押贷款经纪人，在从房市贷款荣景时期里获利同时，并没有做足够的检验是否借款人可以偿还贷款。借款人抵押贷款欺诈案件因而增多。